Hostia: Tomáš Székely / Cassovia Realitas
Peter Gomboš / PROSIGHT Slovensko
Moderátor: Tomáš Buzogaň / LinkedIn a web
Produkcia: 2022 (c) Podcast NA ROVINU O PENIAZOCH
Výroba: Button Media – podcasty a live streamy
Kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote každého. Ako si nastaviť očakávania pri kúpe bytu, koľko času zaberie získanie bývania a ako si usporiadať financie, keď ceny nehnuteľností prerážajú svoj strop?
V tretej epizóde podcastu Na rovinu o peniazoch diskutujú realitný maklér Tomáš Székely z Cassovia Realitas a senior manažér z PROSIGHT Slovensko Peter Gomboš aj o tom:
- dokedy budú rásť ceny bytov,
- čo treba vedieť pred kúpou nehnuteľnosti a aké nástrahy striehnu na kupujúcich pri riešení nového bývania,
- ako prebieha celý proces kúpy nehnuteľnosti a aké podklady potrebujete dodať banke, katastru či úradom,
- ako by mala fungovať koordinácia medzi realitným maklérom a finančným sprostredkovateľom,
- čo odporúčajú tým, ktorí sa rozhodnú riešiť bývanie a hypotéku na vlastnú päsť.
Užitočné linky z podcastu:
Finančné poradenstvo: www.dobryfinancnik.sk
Realitný maklér: www.cassoviarealitas.sk
Realitný maklér: www.tomasszekely.sk
Tomáš Buzogáň: Priatelia, vitajte pri ďalšej časti nášho podcastu NA ROVINU o peniazoch, ktorý nahrávame vďaka spoločnosti PROSIGHT Slovensko. Som rád, že ste si nás opäť zapli. Kúpa bytu či domu je pre väčšinu ľudí mimoriadne dôležitý životný krok, ktorý nám na niekoľko rokov každý mesiac odkrojí z našej peňaženky veľkú časť nášho rozpočtu. Preto sa porozprávame o vysokých cenách nehnuteľností a procese, ktorý nás pri kúpe nášho nového bývania čaká. Volám sa Tomáš Buzogáň a aby som o tom nerozprával sám, prizval som si aj dvoch fundovaných odborníkov. Vítam u nás realitného makléra spoločnosti CASSOVIA REALITAS. Tomáš Székely, ahoj.
Tomáš Székely: Ahojte.
Tomáš Buzogáň: Takisto tu je senior manažér spoločnosti PROSIGHT Slovensko Peter Gomboš.
Peter Gomboš: Ahojte.
Tomáš Buzogáň: Páni, vitajte. Som rád, že ste prijali moje pozvanie. Otázok máme veľa, času máme málo, tak poďme rovno na to. Máme tu tému, o ktorej sa hovorí, píše. Je to tvrdá realita a tou témou sú vysoké ceny nehnuteľností. Ceny bytov a domov stále prerážajú svoj strop. Dokedy podľa vás potrvá tento stav, Tomi?
Tomáš Székely: Ďakujem pekne za otázku. Tak osobne si myslím, že tento stav potrvá určite dovtedy, kým tá ponuka bude nízka alebo nižšia a ten dopyt bude tak extrémne vysoký, ako ho vidíme už v podstate dosť dlhú dobu. Každý čakal alebo predpovedal, tak by som to povedal, v tej korona situácii, že úplne sa zmení celý ten realitný trh. Ale priam naopak, ešte viac sa zrýchlil. Ešte viac to tempo sa navýšilo, čo vidno aj na tých cenách. Aktuálne nehnuteľnosti idú v podstate astronomickou rýchlosťou smerom hore.
Tomáš Buzogáň: Kde bude ten strop podľa teba?
Tomáš Székely: Neviem ti to povedať. A ani si nedovolím teraz tvrdiť, že kde by mohol byť ten strop. Ceny sú určite že na vrchole, čo my vidíme. Ale z mesiaca na mesiac sa to ešte stále málinko, málinko posúva stále smerom hore.
Tomáš Buzogáň: O koľko približne? Koľko ten meter ide? Tak to máš nejak vyrátané, že koľko tam eur na meter je alebo?
Tomáš Székely: Presne vyrátané to nemám, to sa musím priznať. Ale to, čo sme predali dajme tomu v novembri 2021, tak ten istý byt by sme mohli predať teraz v apríli, máji o nejakých dobrých 7 až 12000 viac. Čiže je tam tá veľmi rýchlo rastúca tendencia toho celého.
Tomáš Buzogáň: To je dosť.
Tomáš Székely: Je, určite.
Tomáš Buzogáň: Keď si napríklad ja predstavím, že v roku 2000… neviem, ktorý to bol …. koľko teraz máme? V 2015 som ja kupoval svoju dvojizbovku za 43 000 € a teraz je podľa Peťa (smiech) a jeho nového inzerátu na Bazoši cena dvojizbového bytu koľko, Peťo?
Peter Gomboš: No, 140 a vyššie, no.
Tomáš Buzogáň: Je to tak.
Peter Gomboš: Reálne fakt… ako ja to vidím. Lebo ja som menil prakticky bývanie – teraz to budú 4 roky. Z bytu do domu som sa sťahoval. A za tie 4 roky môj byt, ktorý som mal, je cena teraz krát dva. To znamená, že reálne ja ten byt som mal, keď to tak zoberiem, som ho kupoval v dvetisíc desiatom roku. To znamená, že to je nejakých 13 rokov. A prakticky za prvých 7 rokov išla cena niekde okolo 50 – 70 % hore. A za posledné 3 – 4 roky o 100 % hore. To znamená, že tam bol extrémny nárast toho celého.
Tomáš Buzogáň: My sme ako národ orientovaní skôr na kúpu bytu. To znamená, že každý z nás chce vlastniť svoju vlastnú nehnuteľnosť. V zahraničí je to si myslím skôr naopak. Kedy myslíte, že sa to preklopí z toho nášho vlastníctva do nájmu? Lebo v zahraničí sú extrémne ceny bývania. Tam sú takzvané generačné hypotéky. To znamená aj hypotéka sa dedí. Kedy myslíte, že sa to zmení u nás páni? Môžeš, Tomi.
Tomáš Székely: Čo sa týka nejak toho prenájmu verzus vlastnenia nehnuteľností, tak my sme národ, ja si dovolím tvrdiť, že máme radi, keď niečo vlastníme. Ako vieme, že to patrí banke, ale v podstate keď si požiadame o úver, tak banka nám ho, banka nám ho dá a my oficiálne vlastníme v úvodzovkách tú nehnuteľnosť. Ale tí ľudia by som povedal u nás na Slovensku nejakou formou ten prenájom zo začiatku… keď napríklad 1 mladý pár skúša, že aké by to bolo, keby sme už spolu bývali, tak v tomto smere nejako oni skúšajú ten prenájom. Zistia, že áno, či to bude fungovať, nebude fungovať a vtedy sa rozhodnú, že áno, idem, nájdem si nejakú nehnuteľnosť, ktorú som ochotný / ochotná kúpiť. A vtedy idú v podstate do tej kúpy. Ale nejakou formou prenájom z osobnej skúsenosti aj čo máme spätnú väzbu od tých klientov, tak je to jednohlasné áno v tom smere, že nebudem platiť pre niekoho iného, keď môžem vlastniť aj ja sám. Hej, čiže toto je nejaký taký ten konečný verdikt od nich.
Peter Gomboš: Tak ja by som k tomu dodal, že možno ešte keď si zoberieme príklad zo zahraničia, tak a zoberieme si tú podstatu toho, že prečo ľudia využívali viacej podnájom ako vlastnenie vlastných nehnuteľností, je možno aj v tom, že v tých veľkých mestách / štátoch prakticky je normálne, že sa sťahuješ za zamestnaním, hej. No a akonáhle sa sťahuješ za zamestnaním, je celý ten proces kúpy / predaja nehnuteľnosti zbytočne zdĺhavý. Namiesto toho, že by si si prenajal niečo bližšie. Ja si myslím, že u nás to až tak nebude, hej. Hlavne myslím, že tá korona doba k tomu aj prispela, že keď prakticky budeme riešiť homeofficovo – a dneska už to vidíme – veľké spoločnosti už nepotrebujú, potrebujú možno 50 % kapacít pre tých istých zamestnancov. Tak tí ľudia … už je to jednokde zmenia bývanie, lebo prakticky môžeš bývať ja neviem v Košiciach a pracovať v Bratislave. Bývať úplne niekde inde a pracovať. To znamená, že to, že dlhodobo sa zaviažeš k nejakej nehnuteľnosti a kúpe, nemeníš na fakt, že zmeníš robotu. Takže tam si myslím, že ten príklad zo zahraničia, aspoň dokiaľ ešte… Ešte jedna tam je vec a to sú možno tie daňové zákony, ktoré my dneska na Slovensku máme. Hej, že veľmi prijateľné na kúpy nehnuteľností.
Tomáš Buzogáň: Ja som skôr myslel, že to skončíš tak, že vlastne keď budú ľudia mať home office… A dobre, už chápem, čo si tým chcel povedať. Teraz mi to došlo. (smiech) Dobre, výborne. Môžeme sa povenovať aj tej téme, pre ktorú som si vás dnes…alebo aj tej druhej časti témy, pre ktorú som si vás tu zavolal. Ľudia, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť – byt, dom, možno aj stodolu – neviem teraz, či stodoly… Koľko stojí taká stodola inak Tomo?
Tomáš Székely: No, stodola? Vieš čo, nemal som zatiaľ taký dopyt od tej éry od roku 2016. (smiech)
Tomáš Buzogáň: Na Bazoši som nepozeral, či aj stodoly sa predávajú, ale tak to by sa teoreticky mohli predávať aj stodoly, nie?
Tomáš Székely: Mohli by sa. Neviem, čo tam ľudia…
Peter Gomboš: Kvôli pozemkom. (smiech)
Tomáš Buzogáň: No, áno. Tam by bola… Tam by bola potom tá hodnota, čo je vnútri tej stodoly, lebo teraz je to také in, nie, že také staré tie korytá a to všetko okolo toho sa predáva.
Tomáš Székely: Áno. Tak zbúrajú a potom postavia možno na ten pôdorys tej stodoly nejaký väčší domček. (smiech)
Tomáš Buzogáň: Keď sa to bude dať. Tak, keď si človek chce kúpiť nehnuteľnosť na začiatku….neviem, kedy vy ste si svoju prvú nehnuteľnosť kupovali…. Ty, Tomi, bývaš vo svojom rodinnom dome?
Tomáš Székely: V rodinnom dome.
Tomáš Buzogáň: Ktorý si si kúpil cez realitku?
Tomáš Székely: Áno, áno, presne tak.
Tomáš Buzogáň: To som práve chcel povedať, že keď si ľudia kupujú svoju prvú nehnuteľnosť… keď si ľudia chcú kúpiť svoju vlastnú prvú nehnuteľnosť, tak v podvedomí majú tú myšlienku a začnú sa pýtať známych alebo rodinných príslušníkov, že no, chcel by som si kúpiť nejaký byt, dom a tak ďalej. A potom nastáva ten krok, kedy sa majú rozhodnúť, že či idú robiť, alebo tú kúpu robiť cez seba samého, alebo či idú tú kúpu robiť cez svojho realitného makléra alebo finančného sprostredkovateľa. A teraz je otázka na vás. Môžeš kľudne Tomi ty povedať ako prvý, či by si odporúčal, aby… Alebo čo by si povedal tým ľuďom, ktorí to chcú robiť sami bez týchto sprostredkovateľov, že aké na nich číhajú nástrahy?
Tomáš Székely: Tak nástrahy určite na nich budú číhať zo všetkých strán. Ako nejakou formou ja tých ľudí neprehováram k tomu, aby išli vyslovene cez tú realitnú kanceláriu. Ja im skôr ukážem tú cestu a ten smer, že áno, ak sa vyberiete sami do toho celého procesu, tak môže vás čakať toto, toto, toto, toto. Plus ešte nespočetné hodiny na Googli, že si budú hľadať a overovať si informácie, že áno, toto má fungovať takto. Zase druhá strana má fungovať takto. Čiže môžu, môžu kľudne aj sami ísť na tie obhliadky, sami sa pýtať, sami všetko riešiť. Ako je to zase ich slobodné rozhodnutie. My sme zase za to, aby ak niekto už nás osloví, tak v podstate my mu zabezpečíme komplet servis od tej prvej obhliadky až po odovzdaní kľúčov a prehlásenie tých inžinierskych sietí, daňové povinnosti a tak ďalej a tak ďalej. Čiže toto zase my vieme im dať. Ale oni ak sa rozhodnú aj napriek tomu, že áno, chcú ísť sami na vlastnú päsť, tak v podstate z môjho pohľadu nemá nejaký zmysel ďalej riešiť, alebo tak poviem škaredo, že prehovárať ich na to, aby vyslovene išli cez tú realitnú kanceláriu. Ono v drvivej väčšine týchto prípadov tí ľudia, ktorí pôjdu sami na vlastnú päsť, po určitých tých pádoch prídu a povedia áno, pán Székely alebo pán XY…
Tomáš Buzogáň: Vytiahnite ma z bryndy.
Tomáš Székely: Hej, hej, poďte, lebo vyskúšali sme to. Áno, bola to drina, ale potrebujeme tú pomoc. Nie stále sa to stáva, ale v drvivej väčšine tí ľudia potom sa zase vracajú do kancelárie a už v podstate vtedy ideme tak, jak stále máme.
Tomáš Buzogáň: Čiže najlepšie na tom celom je úspora času?
Tomáš Székely: U určite.
Tomáš Buzogáň: To by bolo asi také najdôležitejšie pre tých ľudí.
Tomáš Székely: Tak.
Tomáš Buzogáň: No a čo sa týka finančného sprostredkovania, Peter?
Peter Gomboš: Ja si myslím, je to podobné ako v realitách. Keď to zoberiem tak od začiatku, jak si najprv povedal, že sa spýtajú svojich známych a toto, tu je extrémny generačný rozdiel. To znamená, že ja keď to tak zoberiem, že ak by sa mladí ľudia mali pýtať svojich rodičov, že či si kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku, tak prvá odpoveď by bola, že ako… Po prvé si to nevedia vôbec toľko peňazí predstaviť, hej, ako nedajbože by ešte prepočítali to, že prakticky my sa dneska bavíme v novostavbách…
Tomáš Buzogáň: Koľko je to korún slovenských.
Peter Gomboš: V novostavbách sa bavíme dvojizbový byt okolo nejakých 600… 200 000 €, čiže okolo 6 000 000 korún. To je podľa mňa neskutočná predstava pre rodičov našich, že by vôbec si takúto sumu vedeli predstaviť. To znamená, že áno, treba najprv toto odstrániť, že tých starších sa pýtať, že či vôbec je to vhodné, alebo nie je vhodné. Tak ako myslím si, že ja som to isté zažíval, keď ja som kupoval nehnuteľnosť. A hovorím, to bolo strašné, že vôbec si mám zobrať úver, hej. Poznám potom ľudí, ktorí presne si 10 rokov sporili, aby si mohli kúpiť tú nehnuteľnosť. Nakoniec zistili po desiatich rokoch tvrdého sporenia, že tie ceny tak porástli, že majú možno tak na akontáciu.
Tomáš Buzogáň: Stodolu, ja som myslel, že na stodolu povieš. (smiech)
Peter Gomboš: Na stodolu. (smiech)
Tomáš Buzogáň: Dnes stodola hrá prím.
Peter Gomboš: Tak áno. A potom, samozrejme, akože prídu a …už zasa aj ten trend sa zmenil toho finančného sprostredkovania to, že minimálne ľudia si už niečo odžili. Či už je to možno nejakého poisťovníctva, sporenia, že do tej svojej banky zavítajú. A prakticky málokedy odchádzajú s relevantnými informáciami. Tak áno, už si začínajú vyhľadávať aj finančných sprostredkovateľov. Tam už je potom rozdiel, a to vidím v tom, že už ani nie je otázka, že či cez finančného sprostredkovateľa tie veci riešiť, ale cez ktorého. To znamená, že toho už si viacej preklepnú, možno tie referencie a skúsenosti, že kto čo má. Takže áno, už potom sa dostávajú aj ku mne, kde ten proces začíname riešiť. To je možno taký základný rozdiel, že prakticky nás klienti neplatia priamo. To znamená, že majú jednu veľkú výhodu toho, že môžeme sa rozprávať, môžeme si niečo naplánovať a v konečnom dôsledku stále hrozí situácia, že po odprezentovaní mojich riešení si môžu ísť do banky, hej.
Tomáš Buzogáň: Pre teba ale to bude….
Peter Gomboš: Pre mňa to bude akože toto….. Ale samozrejme, tí, ktorí pochopia to, že keďže aj tak horšie to mať nemôžu, ako keby to išlo cezo mňa, že môžu mať len tie výhody popri tom, tak je to pre nich oveľa komfortnejšie.
Tomáš Buzogáň: No, ja som si vás tu zavolal dnes aj preto, lebo vaše zamestnanie, vaše zamestnania sa prelínajú. To znamená, že medzi vami dvomi je taký možno aj boj. Lebo Tomi, ty môžeš robiť aj financie a zas Peťo môže robiť aj reality. Takže je medzi vami niečo také, že možno nejaká nevraživosť, že keď už idem s tým klientom a ozve sa mi, aby… že si chce kúpiť byt, tak ty mu povieš „Dobre, ja vám vyriešim aj financie“? Alebo keď ti klient povie, že dobre, ja mám vlastného finančného sprostredkovateľa, čo je v dnešnej dobe už veľmi dôležité a veľmi bežné, mu povieš, že „dobre, choďte si za svojím finančným sprostredkovateľom. Najprv sa s ním o tom porozprávaj, či vôbec je možné kúpiť ten byt.“? Ako si na tom ty?
Tomáš Székely: Veľmi dobre si mi nadhodil tú loptu. Ja som vďačný tomu klientovi, ktorý príde a povie, že „áno, mám už svojho finančného poradcu.“ Lebo pre nás maklérov vy ste ten prvý krok. Ten kľúč k tomu, aby my sme vedeli potom ďalej v nejakých tých mantineloch sa hýbať. Zase áno, otázka, akého má finančného makléra, či je spôsobilý na to, aby mu dával alebo jej dával tie relevantné informácie. Lebo ja vychádzam …
Tomáš Buzogáň: Ako to myslíš, či je spôsobilý?
Tomáš Székely: Spôsobilý v tom slova zmysle, že stávali sa aj mne a možno sa ešte určite budú stávať aj také veci, že pracovali sme s nejakými číslami. Teraz budem konkrétny. Dostal som informáciu od finančného, že „áno, Tomáš, môžeme sa hýbať v sume 170000.“ My sme sa hýbali. Došli sme k tomu kroku, že áno, zložila sa rezervačná záloha – poplatok. No a v podstate takzvane prišlo na lámanie chleba. Všetky podklady sa doručili do banky a banka nám zavelila, respektíve klientovi zavelila, že pán klient, ale tých 170000 nevyjde, lebo reálne máte 145000. No a vtedy prichádza bod zlomu, keď hľadá sa vinník, hej.
Tomáš Buzogáň: Aha, ja som myslel, že nejaký fight ideš… (smiech)
Tomáš Székely: Nie, nie, nie, nie, božechráň. (smiech) Hej, čiže preto hovorím, že tu je veľmi podstatná tá profesionalita a ten postoj toho finančného, že keď mne povie niekto, že 170 000, keď už pracujeme s touto sumou, tak ja sa zariadim podľa toho a pripravím toho klienta, hľadáme nehnuteľnosť. Nerád idem stále na hranu. Čiže keď povie finančný, že 170000, dobre, má nejakú predstavu klient, stále minimálne o nejakých takých 10-15 % hľadám niečo iné, ak pre prípad, aby stále bol ten vankúšik. Ja som toho názoru. Ale hovorím, keď na samotnom tom prvom kroku to celé stroskotá, tak áno, klient prichádza o rezervačný poplatok. Prichádzame do takého levelu, že hľadá sa vinník, veľa nepríjemností. Hádžu si ten kvázi horúci zemiak, že kto z koho. Takže preto tvrdím: je dobré mať toho finančného sprostredkovateľa, od neho čo príde informácia pre mňa, ja s tou pracujem.
Tomáš Buzogáň: Peťo, je to pre teba dobre povedané? Vidíš teraz, akú máš ty zodpovednosť za to, že čo všetko povieš tým klientom, ktorí chcú kúpiť byt?
Peter Gomboš: Ale to je presne, ale to je presne realitou. On vystihol presne realitu, ktorá sa vlastne deje. Lebo na jednej strane áno, aj počúvam od realiťákov, že „mám tu klienta. Nechcem s ním chodiť po obhliadkach, lebo neviem, aké sú jeho možnosti. Hej, on mi niečo povie, ale ako…“ Tie seriály jak Doktor House, že neverte pacientom, tak aj my také máme. Hej, že jasné, že tí realiťáci ako chápem, že nechcú strácať čas a po ďalšie oni majú zodpovednosť voči predávajúcemu. Takže tam je tiež dôležité to, aby tam nechodilo kopec ľudí. A preto akože vidím to, že áno, tí ľudia ku nám prichádzajú ako prvotne zistiť svoje možnosti. Áno, ja tam presne to odpovedám, že a ja to aj používam presne to, čo aj Tomáš hovoril, veď povedia mi, že majú taký príjem. Hej, človek si to zapíše, s touto informáciou pracuje. A presne keď dôjde k lámaniu chleba, tak je úplne realita inde, hej. Lebo napríklad mohla byť tam PN-ka medzi tým, niečo sa mohlo stať a už ten priemer nie je, lebo on dostáva len toľko peňazí. Takže ja potom už … to je presne tá zodpovednosť moja finančného sprostredkovateľa, že pracovať s exaktnými dátami. Ak tie exaktné dáta sú fakt akože dobre urobené a tá príprava je veľmi kvalitná, tak fakt ten výstup je zhodný… ja neviem fakt na 99 %. To je už len otázka času, kedy sa to môže to jedno percento zmeniť.
Tomáš Buzogáň: Takže prakticky ten klient z toho vychádza úplne famózne, pretože ty musíš byť to najlepšie preňho. Aj Tomi musí robiť to najlepšie preňho. Takže je to, je to super. Vy ste niekedy v komunikácii aj s tou druhou stranou? Alebo sa rozprávate s tou druhou stranou cez klienta? To znamená, že Peťo sa rozpráva s realiťákom cez klienta, alebo priamo sa rozprávaš s realiťákom? (smiech)
Peter Gomboš: Ja myslím si, že…
Tomáš Buzogáň: Telefonujete si možno pri nejakých týchto veciach, alebo sa rozprávate len čisto cez klienta? Že nejaká žúrka či potom… (smiech) Tam narážam, či na konci vlastne je nejaká žúrka, že zavolám si finančného? Nie, nie.
Peter Gomboš: Veľa šampanských som už otvoril na bytoch, ale ako…
Tomáš Buzogáň: Bez realitného makléra, nie?
Peter Gomboš: Presne tak. (smiech) Nie, realita je fakt taká, že ako na to… aby efektivita fungovala, lebo vieme, aké podklady je potrebné do banky, aké podklady sú potrebné potom realiťákovi, tak samozrejme, že tá debata prebieha medzi nami. To znamená, že akonáhle klient povie, že áno, našiel som si byt, super, tak poviem, že OK. Vymeňme si číslo s realiťákom, budeme komunikovať. Samozrejme, budete v kópii. Spätnú väzbu dostanete, ale je aj pre nás efektívne komunikovať a rozprávať sa o faktických veciach, ktoré ja potrebujem vedieť, ktoré on potrebuje vedieť. A už potom to ide fakt hladko.
Tomáš Buzogáň: Dobre. Takže to znamená …. si chcem kúpiť byt. Mám aj finančného sprostredkovateľa, aj realitného makléra. Idem najprv za finančným sprostredkovateľom, aby som si presne uistil, koľko peňazí mi banka dá. Aké sú moje finančné možnosti. Následne volám realitnému maklérovi, poviem mu tie moje možnosti, ktoré mi predostrie finančný sprostredkovateľ. A idem na čo? Na obhliadku alebo poviem, že na Bazoši som videl nejaký byt, ktorý sa mi páči a tak ďalej?
Tomáš Székely: Áno. Ďalší postup je taký, že ak už máme tie informácie od finančného sprostredkovateľa, čiže poznám svoje hranice, v akých sa môžem hýbať, dohodnem si stretko už s tebou…dajme tomu, že ty budeš Tomi kupovať byt. Dohodnem si stretnutie s tebou.
Tomáš Buzogáň: Ale veľký chcem!
Tomáš Székely: Veľký ! dobre
POWERED BY BLUBRRY
